Immaginiamo che una persona abbia bisogno di ricorrere ad un prestito, ma gli istituti bancari non possano accordargli un mutuo perchè, per esempio, manchi una redditività che possa garantire la restituzione e, nel contempo, l'età del richiedente non permetta di pianificare un piano di ammortamento distribuito nel tempo da consentire di abbassare la rata del mutuo stesso a somme che siano affrontabili.
Lo strumento classico al quale si ricorreva era la vendita della nuda proprietà, con riserva in capo al venditore dell'usufrutto, in modo da permettere a persone anziane di recuperare della liquidità, ma conservare il godimento dell'immobile fino alla loro morte.
Con la Legge 2 aprile 2015, n. 44, e successivo Regolamento di attuazione del 16 febbraio 2016, n. 38, è stata data efficacia allo strumento del prestito vitalizio ipotecario con il quale persone con età superiore a 60 anni, possono ottenere un finanziamento a medio-lungo termine, con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese, concesso dalla Banca, o altro intermediario finanziario garantito da un’ipoteca di primo grado sull'immobile ad uso residenziale.
La peculiarietà sta nel fatto che il capitale oggetto di finanziamento, non sarà rimborsato attraverso un piano di ammortamento rateale, ma, soltanto, integralmente ed in unica soluzione, al al momento della morte del soggetto finanziato, per effetto della vendita - o del trasferimento ad altro titolo, della proprietà.
In pratica, al momento del decesso, gli eredi dovranno rimborsare in unica soluzione il capitale e gli interessi maturati nel tempo (al tasso fisso, variabile o misto previsto dal contratto), capitalizzati annualmente. E’ prevista tuttavia la possibilità che il finanziato si accordi con la banca per rimborsare gradualmente in vita gli interessi e le spese, evitandone così la capitalizzazione annuale, e consentendo ai suoi eredi di dover rimborsare unicamente la somma capitale. In tal caso il finanziatore, in caso di inadempimento da parte del finanziato, non può chiedere la risoluzione del contratto (e quindi la restituzione dell’intero importo dovuto) se non quando il mancato pagamento delle rate non si verifichi almeno sette volte, anche non consecutive.
Avv.Francesco Frigieri