Interessante Ordinanza della Corte di Cassazione – Sez. Tributaria del 5.02.2026, n. 2482 poiché chiarisce che nonostante l’acquisto di un immobile a seguito di donazioni indiretta, non è possibile usufruire due volte il beneficio prima casa.
L’Agenzia delle Entrate liquida imposta di registro e sanzioni: secondo l’Ufficio, il contribuente aveva già beneficiato dell’agevolazione nel 1993, quando – ancora minorenne – aveva acquistato un immobile.
La difesa?
Nel 1993 si trattava, in sostanza, di una donazione indiretta dei genitori. Dunque – sostiene il contribuente – quell’operazione non dovrebbe impedire un nuovo accesso ai benefici prima casa.
La Cassazione respinge il ricorso.
Il principio chiave
Ciò che conta non è la qualificazione civilistica (donazione indiretta o meno), ma il dato fiscale: Se nel primo atto si è usufruito delle agevolazioni prima casa, il beneficio non può essere richiesto una seconda volta, salvo i casi di riacquisto nei termini di legge.
La norma di riferimento è la Nota II-bis, art. 1, Tariffa parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, che esclude l’agevolazione quando il contribuente sia già titolare di un immobile acquistato con lo stesso beneficio.
In altre parole:
Il fisco guarda all’agevolazione fruita, non alla causa concreta dell’attribuzione o del come si conretizza.
Se nel 1993 l’atto è stato tassato con imposta di registro e benefici prima casa, il “contatore” si è attivato. E non si azzera solo perché l’acquisto era finanziato dai genitori.
Perché questa ordinanza è rilevante nella pianificazione patrimoniale?
Perché intercetta un tema che si presenta spesso:
- Genitori che acquistano casa al figlio minorenne.
- Operazioni strutturate come compravendita (non come donazione).
- Benefici prima casa applicati.
- Dopo 20 o 30 anni, il figlio vuole comprare una “vera” prima casa.
E scopre che fiscalmente quella del 1993 conta eccome.
La pianificazione immobiliare familiare ha memoria lunga.
Molto più lunga di quella emotiva.
❓ FAQ operative
1️⃣ Se un immobile è stato acquistato dai genitori quando il figlio era minorenne, si può chiedere l’agevolazione prima casa al successivo acquisto?
Dipende da come è stato tassato il primo atto.
Se è stato registrato con benefici prima casa, non puoi ottenere nuovamente l’agevolazione (salvo alienazione e riacquisto nei termini previsti dalla legge).
2️⃣ La donazione indiretta non cambia nulla?
Fiscalmente no, se l’atto è stato trattato come compravendita con agevolazioni.
La Cassazione è chiara:
quello che rileva è il doppio beneficio, non la qualificazione causale dell’operazione
3️⃣ Se invece nel primo trasferimento non erano stati richiesti i benefici prima casa?
In quel caso il problema non si pone:
non c’è stato un primo beneficio, quindi la norma ostativa non opera.
4️⃣ Vale anche se non ho mai abitato quell’immobile?
Sì.
La titolarità con agevolazione è il dato decisivo.
L’effettivo utilizzo è irrilevante ai fini del divieto di doppio beneficio.
5️⃣ Cosa insegna questa sentenza a chi fa pianificazione familiare?
Che le scelte fatte “per comodità” quando i figli sono piccoli possono produrre effetti fiscali trent’anni dopo.
E che prima di utilizzare l’agevolazione prima casa su un minore, è bene chiedersi:
👉 stiamo risolvendo un problema oggi o stiamo creando un vincolo domani?
Avv. Francesco Frigieri
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