Interessante ordinanza del 27 ottobre 2025 n. 28443, poichè la Cassazione afferma che per le migliorie nella casa del partner o del coniuge, nessun diritto al rimborso se non si è possessori.
🔹 Il Caso in Breve
Un uomo viveva da anni in un immobile di proprietà esclusiva della compagna (oggi ex).
Aveva sostenuto spese per migliorie e opere edilizie, convinto di averne diritto al rimborso.
Alla rottura del rapporto:
- la proprietaria chiede rilascio dell’immobile e pagamento dei canoni;
- lui resiste e chiede:
- rimborso delle migliorie ex art. 1150 c.c. (“aumento di valore del bene”),
- rimborso delle spese,
- diritto di ritenzione dell’immobile fino al pagamento.
Tribunale e Corte d’Appello rigettano.
Lui ricorre in Cassazione → ricorso respinto.
🔹 Il Principio affermato dalla Cassazione
👉 Chi vive nell’immobile del partner non ne è “possessore”, ma semplice detentore qualificato.
La Cassazione ribadisce un orientamento ormai consolidato:
- il convivente o coniuge non proprietario, che utilizza l’immobile come casa familiare e vi esegue lavori, non acquisisce un diritto di possesso, ma ha solo un diritto personale di godimento, fondato sul legame familiare.
📌 Conseguenze giuridiche decisive:
- Nessuna indennità per migliorie ex art. 1150 c.c.
(riservata solo al possessore, non al detentore). - Nessun rimborso delle spese, a prescindere dalla buona o mala fede.
- Nessun diritto di ritenzione dell’immobile ex art. 1152 c.c.
- Anche se i lavori hanno aumentato il valore del bene,
non nasce alcun credito verso il proprietario.
Il motivo è semplice:
👉 le norme sugli indennizzi del possessore sono eccezionali e non si applicano per analogia.
🔹 Perché la sentenza interessa i consulenti patrimoniali
Molte coppie (sposate o conviventi) compiono investimenti significativi sugli immobili “di uno solo”.
Questa ordinanza conferma che:
- Le spese rischiano di diventare a fondo perduto.
- In caso di separazione, il partner non proprietario non può rivalersi invocando l' art. 1150 c.c.
- Le tensioni patrimoniali nelle rotture affettive derivano spesso proprio da queste situazioni.
🔹 Consigli operativi per consulenti patrimoniali
1️⃣ Chiedere sempre: “Chi è il proprietario dell’immobile della coppia?”
Se l’immobile è intestato a uno solo, i lavori del partner non proprietario vanno regolamentati.
2️⃣ Suggerire strumenti chiari prima di investire denaro
- contratto di finanziamento tra partner;
- scrittura privata di riconoscimento debito;
- accordo sul rimborso in caso di cessazione convivenza;
3️⃣ Evitare lavori senza titolo edilizio
In questo caso, la Cassazione evidenzia anche opere abusive → zero rimborsi garantito.
4️⃣ Educare i clienti al concetto di “detenzione familiare”
È una detenzione “forte”, ma non dà diritti reali.
Molti clienti lo ignorano.
5️⃣ In ottica successoria
Se uno dei partner muore, il convivente non proprietario:
- non ha diritti successori,
- e non può far valere spese sostenute sull’immobile.
Serve pianificazione.
🔹 FAQ Patrimoniali
1. Se il convivente paga un mutuo intestato all’altro, può chiedere rimborso?
Solo se prova un accordo o un finanziamento.
Il semplice pagamento non crea un credito automatico.
2. Se c’è matrimonio cambia qualcosa?
No.
La Cassazione equipara convivenza e matrimonio:
chi non è proprietario non diventa possessore solo perché abita e migliora l’immobile.
3. Le migliorie possono essere recuperate come arricchimento senza causa?
Nella prassi è molto difficile:
il beneficio è “assorbito” dall’idea di contribuzione alla vita familiare.
4. Il possessore di buona fede ha diritto al rimborso?
Sì, ma qui non c’è possesso: c’è solo detenzione qualificata.
È questo lo snodo chiave.
5. Se la coppia vuole tutelarsi?
- comunione volontaria;
- co-intestazione;
- scritture private.
Avv. Francesco Frigieri
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