Interessante sentenza della Cassazione n. 25244 del 15 .09.2025 perchè enuncia i criteri da seguire nella divisione immobiliare dando priorità a quelli oggettivi, mentre quelli soggettivi rilevano solo nella fase dell'attribuzione delle porzioni.
🔹 Il caso
Due ex coniugi, comproprietari di due palazzine (blocco A e blocco B), chiedono la divisione.
La Corte d’Appello di Ancona aveva optato per una divisione interna di ciascun blocco, assegnando a ciascuno singole unità immobiliari e un conguaglio.
La ex moglie ricorre in Cassazione, sostenendo che ogni condividente avrebbe dovuto ricevere un intero blocco, evidenziando elevata conflittualità, servitù di passaggio, impianti comuni e perdita di valore architettonico.
⚖️ La decisione
La Suprema Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza, fissando un principio di diritto destinato a incidere sulle future divisioni anche ereditarie:
“Nella formazione delle porzioni il giudice deve basarsi solo su criteri oggettivi – aspetti strutturali e funzionali (costi e complessità delle operazioni, eventuali servitù, pregiudizio economico) – senza considerare fattori soggettivi come la destinazione attuale del bene o la conflittualità tra i condividenti.
Questi elementi possono rilevare solo nella successiva fase di attribuzione delle porzioni in luogo del sorteggio in caso di quote uguali.”
🔑 Punti chiave
- Art. 720 c.c. e “non comoda divisibilità”: un immobile può dirsi indivisibile quando la divisione implichi costi eccessivi, servitù gravose o un deprezzamento sensibile del valore complessivo.
- Distinzione tra fasi:
- Formazione delle porzioni: valutazione oggettiva (struttura, impianti, destinazione economica).
- Attribuzione delle porzioni: valutazione anche soggettiva (es. esigenze abitative, conflittualità).
- Conseguenza pratica: la sola conflittualità familiare o la destinazione a casa coniugale non bastano per chiedere l’assegnazione dell’intero fabbricato.
💡 Perché è importante
Questa pronuncia rafforza il principio secondo cui l’equilibrio economico della divisione prevale sulle ragioni personali.
Per chi pianifica successioni con più immobili e comproprietari conflittuali, diventa ancora più strategico anticipare la divisione in sede testamentaria o ricorrere a strumenti come il trust o la società semplice per evitare contenziosi complessi e costosi.
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Avv. Francesco Frigieri