Questo mese prendo spunto da una recente pronuncia, Cass. Civ., Sez. II, 4 dicembre 2025, n. 31626 perché ripropone il tema che si ripete spesso nelle successioni non ancora definite.
Un immobile ereditato, più coeredi, nessuna divisione.
Uno solo lo usa o continua ad usare. Gli altri… aspettano.
Aspettano che “si sistemi”, che “si trovi un accordo”, perché “non è il momento di litigare”.
Nel frattempo, però, il tempo passa. E a volte presenta il conto.
Su questo punto la giurisprudenza della Cassazione è diventata molto chiara, soprattutto con una recente pronuncia che merita attenzione.
Il caso: una casa, tre coeredi, una sola utilizzatrice
(Cassazione civile, Sez. II, n. 31626/2025)
La vicenda è semplice, quasi banale nella sua normalità:
tre fratelli ereditano un immobile; una sorella lo utilizza in via esclusiva per anni; il fratello, che ne resta escluso, chiede un’indennità per il mancato godimento.
La Corte d’Appello gli riconosce il risarcimento.
La sorella ricorre in Cassazione.
La Cassazione conferma tutto.
Ma il passaggio davvero interessante non è il “chi vince”, bensì il perché.
Il punto decisivo è una lettera, inviata anni prima, con cui il coerede escluso chiede alla sorella una cosa molto semplice: o acquistare l’immobile, oppure restituire le chiavi.
Per la Cassazione quella lettera vale moltissimo.
Vale come manifestazione chiara della volontà di non tollerare più l’uso esclusivo del bene.
Vale come richiesta di rientrare nel possesso e nel godimento dell’immobile.
E vale, soprattutto, come momento iniziale da cui far decorrere il danno.
Non servono formule solenni, né diffide “muscolari”.
Non serve neppure chiedere che chi abita l’immobile che se ne vada.
È sufficiente far capire, senza ambiguità, che l’uso non è più accettato.
Da quel momento, se l’uso esclusivo continua, il tempo inizia a trasformarsi in denaro.
Nel caso concreto, l’indennità viene calcolata sul valore locativo dell’immobile (circa 6.000 euro annui) e porta a un risarcimento complessivo di oltre 36.500 euro.
La Cassazione si era già pronunciata
Questo è il punto che spesso viene frainteso.
E qui torna utile un’altra pronuncia, meno recente ma perfettamente coerente.
(Cassazione civile n. 1738/2022)
In quel caso, una madre usufruttuaria chiedeva l’indennità per l’uso esclusivo dell’immobile da parte della figlia.
I giudici di merito le avevano dato ragione.
La Cassazione, invece, precisa un principio fondamentale: l’indennità nasce solo quando cessa la tolleranza.
Finché il comproprietario (o l’usufruttuario):
- non chiede un uso turnario,
- non manifesta dissenso,
- non contesta l’uso esclusivo,
quel godimento, per quanto “sbilanciato”, non è di per sé risarcibile.
In altre parole:
non basta essere esclusi,
bisogna anche dimostrare di non averlo accettato.
È una linea coerente con precedenti ormai consolidati, secondo cui l’uso comune di un bene indiviso può realizzarsi anche in modo indiretto o per avvicendamento, e l’inerzia di chi resta fuori viene letta come acquiescenza, salvo prova di uno specifico vantaggio patrimoniale dell’occupante.
Il messaggio pratico (che vale più di mille cause)
Messe insieme, queste decisioni ci dicono una cosa molto semplice, ma spesso sottovalutata:
👉 nelle comunioni ereditarie vince chi si attiva.
Il diritto all’indennità non scatta automaticamente perché qualcuno usa l’immobile da solo.
Scatta quando:
- l’uso esclusivo diventa consapevolmente non tollerato,
- questa volontà viene manifestata in modo chiaro,
- e l’esclusione prosegue comunque.
A volte basta una lettera scritta bene, al momento giusto.
A volte basta chiedere “le chiavi”.
Quasi sempre, invece, il silenzio costa molto di più.
❓ FAQ – Uso esclusivo dei beni ereditati non divisi
1️⃣ Se un coerede vive da solo nell’immobile ereditato, deve sempre pagare un’indennità agli altri?
No, non automaticamente.
L’uso esclusivo, di per sé, non basta a far nascere il diritto all’indennità.
Il punto decisivo è la reazione degli altri coeredi.
2️⃣ Serve una diffida formale o una causa per far partire l’indennità?
No, può essere sufficiente anche una semplice comunicazione scritta, come:
-
la richiesta di restituire le chiavi,
-
l’invito ad acquistare la quota degli altri coeredi,
-
una lettera in cui si chiede di poter usare o locare l’immobile.
3️⃣ Come si calcola concretamente l’indennità per uso esclusivo?
Di regola il parametro è il valore locativo di mercato dell’immobile, rapportato:
-
alla quota del coerede escluso,
-
al periodo che decorre dalla richiesta di rientro nel possesso.
Avv. Francesco Frigieri
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