Legato di immobile, come ripartire le spese condominiali con gli eredi?


Quando un immobile viene attribuito per testamento, il beneficiario tende a concentrarsi sul valore del bene.

Molto meno spesso verifica se esistano rate condominiali arretrate, lavori straordinari già deliberati o contenziosi in corso.

Eppure il passaggio della proprietà può comportare un’obbligazione immediata verso il condominio, anche per contributi maturati prima dell’acquisto.

Con un’ordinanza depositata il 3 giugno 2026, n. 17647 –la Corte di Cassazione ha chiarito la posizione di chi riceve un immobile mediante legato testamentario:

il legatario può essere chiamato dal condominio a pagare, in via solidale con gli eredi, i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, salvo il diritto di rivalersi sugli eredi per i debiti anteriori al proprio subentro.

Il caso

Una condomina aveva ricevuto per testamento alcune unità immobiliari.

Il condominio aveva ottenuto nei suoi confronti un decreto ingiuntivo per il pagamento di € 3.741,55, comprendenti:

  • il saldo di una precedente gestione;
  • alcune rate relative alla gestione successiva;
  • una quota per lavori sul lastrico solare.

La destinataria del decreto si era opposta sostenendo, fra l’altro, di essere una semplice prelegataria e di non dover rispondere dei debiti lasciati dalla testatrice.

Contestava inoltre che il decreto ingiuntivo non distinguesse chiaramente tra le somme maturate prima della morte della proprietaria e quelle sorte successivamente.

L’opposizione veniva rigettata sia dal Giudice di pace sia dal Tribunale.

La controversia arrivava così davanti alla Corte di Cassazione.

Le delibere condominiali vanno impugnate

Un primo profilo riguardava l’efficacia delle deliberazioni assembleari.

Le somme richieste erano state poste a carico della beneficiaria dell’immobile mediante delibere condominiali che non erano state impugnate né annullate.

La Cassazione ha confermato che, finché la deliberazione rimane efficace, essa costituisce il titolo sul quale il condominio può fondare la richiesta di pagamento e ottenere il decreto ingiuntivo.

Non è quindi sufficiente contestare il credito solo quando arriva l’ingiunzione.

Quando si ritiene che una spesa sia stata illegittimamente addebitata, occorre valutare tempestivamente l’impugnazione della delibera nel rispetto dei termini previsti dalla legge.

Cos’è il prelegato?

Il prelegato è un legato disposto a favore di uno dei coeredi e posto a carico dell’intera eredità.

Il beneficiario assume quindi una duplice posizione:

  • è erede, per la quota attribuitagli;
  • è legatario, rispetto al bene oggetto del prelegato.

Nel caso esaminato, la ricorrente si era qualificata come prelegataria.

La Corte ha osservato che, proprio in quanto erede, non poteva sostenere in termini assoluti di essere estranea ai debiti della testatrice.

Ma il principio affermato dalla decisione assume rilievo anche per chi riceve l’immobile come semplice legatario.

L’art. 63 disp.att c.c.

L’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

La norma tutela il condominio, consentendogli di chiedere il pagamento anche al nuovo proprietario dell’unità immobiliare.

La solidarietà opera nel rapporto esterno fra:

  • il condominio;
  • il precedente titolare;
  • il soggetto che subentra nella proprietà.

Il condominio può quindi rivolgersi al nuovo proprietario per ottenere l’intero pagamento delle somme comprese nel periodo previsto dalla legge.

Questo non significa, però, che nel rapporto interno il debito debba restare definitivamente a suo carico.

La differenza fra rapporto esterno e interno

Occorre distinguere due piani.

Nei confronti del condominio

Il nuovo proprietario può essere chiamato a rispondere, in solido, dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Il condominio non è tenuto a ricostruire preventivamente i rapporti successori o gli accordi interni tra eredi e legatari.

Nei rapporti tra successori

Salvo una diversa disposizione testamentaria o un diverso accordo, vale il principio della personalità delle obbligazioni.

Il nuovo proprietario sopporta definitivamente le obbligazioni condominiali sorte dopo il momento in cui è divenuto condomino.

Se, invece, paga somme riferibili a un periodo precedente al proprio acquisto, può esercitare il diritto di regresso nei confronti del soggetto sul quale il debito grava definitivamente.

Nel caso del legato testamentario, tale rivalsa può essere esercitata nei confronti degli eredi.

Il principio

Il legatario di un immobile risponde verso il condominio dei debiti condominiali del testatore relativi all’anno in corso e a quello precedente, in via solidale con gli eredi; per i debiti anteriori al proprio subentro conserva il diritto di rivalersi nei confronti degli eredi.

La responsabilità verso il condominio non dipende quindi dalla qualità di erede.

Deriva dal subentro nella proprietà dell’unità immobiliare e dalla speciale solidarietà prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.

Quando diventa proprietario il legatario?

Il legato si acquista senza bisogno di accettazione, salva la facoltà di rinunciarvi.

Il beneficiario diviene quindi titolare del bene fin dall’apertura della successione, anche se può essere necessario domandarne il possesso all’onerato.

Da tale momento può assumere anche la qualità di condomino e diventare destinatario degli obblighi connessi alla proprietà dell’unità immobiliare.

Il fatto di non avere ancora la disponibilità materiale del bene o di non utilizzarlo non esclude, di per sé, l’obbligo di contribuire alle spese condominiali.

Le obbligazioni condominiali sono infatti collegate alla titolarità del diritto sull’immobile, non al suo effettivo godimento.

Attenzione al periodo di riferimento

La responsabilità solidale del nuovo proprietario non riguarda indistintamente tutti i debiti accumulati dal precedente titolare.

Essa è limitata ai contributi relativi:

  • all’anno in corso;
  • all’anno precedente.

L’espressione “anno” viene normalmente riferita all’esercizio condominiale e non necessariamente all’anno solare.

Diventa quindi essenziale verificare:

  • la data di apertura della successione;
  • la data di subentro nella proprietà;
  • l’esercizio condominiale di riferimento;
  • il momento in cui la spesa è stata deliberata;
  • il momento in cui l’obbligazione è sorta;
  • l’eventuale presenza di rateizzazioni.

Non sempre, infatti, la data di scadenza della rata coincide con il momento in cui è nata l’obbligazione condominiale.

Chi riceve per legato un immobile in condominio non riceve soltanto un bene, ma subentra anche nella posizione condominiale collegata alla proprietà.

Per l’anno in corso e per quello precedente può essere chiamato a pagare, solidalmente con gli eredi, anche debiti maturati quando il bene apparteneva ancora al testatore.

Il pagamento effettuato al condominio non esclude però il diritto di recuperare dagli eredi le somme che, nei rapporti interni, non dovevano gravare sul legatario.

Faq

1. Il legatario risponde di tutti i debiti del defunto?

No. Il semplice legatario, in quanto tale, non risponde in generale dei debiti ereditari oltre i limiti stabiliti dalla legge e dal testamento. Per i debiti condominiali opera però la speciale solidarietà prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.

2. Per quali spese può essere chiamato a pagare?

Per i contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente rispetto al subentro nella proprietà.

3. Il condominio deve prima agire contro gli eredi?

No. In presenza della solidarietà, il condominio può chiedere il pagamento anche direttamente al nuovo proprietario, nei limiti temporali previsti dalla norma.

4. Il legatario che paga perde definitivamente quelle somme?

Non necessariamente. Per i debiti anteriori al suo subentro può esercitare il diritto di regresso nei confronti degli eredi o del soggetto sul quale il debito grava nei rapporti interni.

5. Il legatario diventa proprietario solo quando accetta il legato?

No. Il legato si acquista automaticamente all’apertura della successione, salva la possibilità di rinunciarvi.

6. Se non ha ancora ricevuto le chiavi deve comunque pagare?

La mancanza del possesso materiale non esclude automaticamente gli obblighi condominiali, che sono collegati alla proprietà dell’immobile.

7. Se l’immobile non viene utilizzato, le spese sono comunque dovute?

Sì. Il mancato utilizzo dell’immobile non elimina, di regola, l’obbligo di partecipare alle spese condominiali secondo i criteri di riparto applicabili.

8. Cosa accade se la spesa è stata deliberata prima della morte, ma richiesta dopo?

Occorre verificare quando sia sorta l’obbligazione condominiale e a quale esercizio si riferisca. La semplice data della richiesta di pagamento non è sempre decisiva.

9. Il nuovo proprietario può contestare la delibera che ha approvato la spesa?

Può farlo solo se ne ricorrono i presupposti e nel rispetto dei termini di impugnazione. Una delibera non impugnata resta efficace e può fondare il decreto ingiuntivo.

10. È utile chiedere una situazione contabile prima di accettare la consegna del bene?

Sì. È opportuno acquisire dall’amministratore:

  • il rendiconto delle ultime gestioni;
  • il prospetto delle rate pagate e insolute;
  • i verbali delle assemblee;
  • le delibere relative a lavori straordinari;
  • l’indicazione di eventuali contenziosi;
  • l’attestazione sullo stato dei pagamenti.

11. Si può rinunciare al legato?

Sì. Il beneficiario può rinunciare al legato, ma la valutazione deve essere compiuta considerando il valore netto del bene, le passività collegate e gli effetti della rinuncia.

12. Se il beneficiario è anche erede, cambia qualcosa?

Sì. Se è anche erede, può essere chiamato a rispondere dei debiti ereditari secondo le regole proprie dell’accettazione dell’eredità, oltre alla responsabilità connessa al subentro nella proprietà condominiale.

 

Avv. Francesco Frigieri