La risposta è affermativa, lo conferma la Cassazione con l'ordinanza del 10.4.2025, n.9876, poichè viene precisato che in tema di promessa di vendita di immobili ereditati, non c'è inadempimento dei chiamati all'eredità che firmino un preliminare, senza aver presentato la dichiarazione di successione e, tanto meno, senza aver accettato l'eredità.
La vicenda:
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Una società edile aveva sottoscritto due preliminari per l’acquisto di un immobile, per i quali non si furono poi conclusi i contratti definitivi.
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Le promittenti venditrici erano chiamate all’eredità del defunto proprietario, ma non avevano formalmente accettato l’eredità né trascritto l’acquisto entro il termine previsto per il rogito.
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Il Tribunale e la Corte d’Appello avevano riconosciuto la legittimità della ritenzione della caparra da parte delle venditrici, ritenendo imputabile l’inadempimento alla società acquirente.
📌 La società ricorre in Cassazione sostenendo che “la denuncia di successione non equivale ad accettazione dell’eredità; senza trascrizione non vi è proprietà, quindi non c’è inadempimento”.
🎯 La Suprema Corte rigetta il ricorso:
✅ La denuncia di successione ha valore meramente fiscale, non equivale ad accettazione (ex art. 460 c.c.).
✅ Tuttavia, la stipula del preliminare di vendita da parte dei chiamati costituisce accettazione tacita dell’eredità ex art. 476 c.c.: è un atto che presuppone la volontà di disporre come eredi e che non avrebbero potuto compiere se non in quella qualità.
✅ La trascrizione dell’accettazione dell’eredità non è condizione per l’efficacia del contratto, ma solo per l’opponibilità ai terzi (art. 2648 c.c.).
📌 Principio chiave:
La stipula del preliminare di vendita da parte del chiamato all’eredità può configurare accettazione tacita, anche senza denuncia di successione o trascrizione dell'accettazione dell'eredità
Non può essere invocata la mancanza di proprietà per giustificare l’inadempimento della parte acquirente.
🔎 Per chi opera in ambito successorio e immobiliare, questa ordinanza:
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rafforza la rilevanza giuridica degli atti dispositivi ereditari anche prima della trascrizione dell'accettazione;
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invita a valutare con attenzione le condotte successive all’apertura della successione, soprattutto in presenza di contratti preliminari;
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ribadisce che l’atto gestorio rilevante può far scattare l’accettazione tacita, con effetti civili rilevanti anche in assenza di formali adempimenti successori.
🧠 Riflessione finale:
Attenzione a non confondere adempimenti fiscali (es. denuncia di successione) con atti dispositivi civilisticamente rilevanti. La volontà dell’erede può emergere da comportamenti concludenti: e vendere un bene è uno di questi.
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📘 Avv. Francesco Frigieri